Luật nhà ở chung cư mới nhất vừa được Quốc hội thông qua một số quy định về nhà ở chung cư. Cùng Nam An Golden đi tìm hiểu chi tiết về các chính sách đáng chú ý để nắm bắt thông tin một cách chính xác cho dự định tương lai.
Với sự tham gia tích cực của 423 đại biểu Quốc hội, chiếm tỉ lệ lớn 85,63%, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở, đánh dấu một bước quan trọng trong quản lý bất động sản tại Việt Nam. Từ ngày 1-1-2025, Luật Nhà ở mới chính thức có hiệu lực, mang theo những thay đổi đáng kể cho ngành này.
Luật Nhà ở mới này không chỉ đáp ứng thực tế mà còn đánh dấu sự tiến bộ lớn nhất trong hơn 30 năm, điển hình là bảy điều khoản mới vô cùng quan trọng được liệt kê dưới đây.
1. Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện áp dụng luật nhà ở chung cư mới nhất
Đối với việc phát triển chung cư mini, hay còn gọi là những tòa nhà cao tầng với nhiều căn hộ dành cho bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua, Điều 57 của Luật Nhà ở mới đã đặt ra những quy định cực kỳ nghiêm ngặt. Nhằm đảm bảo khả năng của những nhà đầu tư cá nhân, điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định liên quan khác.
Những chủ đầu tư của chung cư mini phải tôn trọng các quy định về phòng cháy chữa cháy; và mọi giao dịch như bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong trường hợp cá nhân muốn xây dựng chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, với các căn hộ tại mỗi tầng, hoặc từ 2 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê, họ phải đáp ứng mọi điều kiện làm chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở. Các căn hộ trong trường hợp này, khi được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng), sẽ tuân theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản khi được bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua.
Đối với việc đầu tư chung cư mini với mục đích cho thuê, những dự án này cũng phải đáp ứng yêu cầu xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu vực nhà phải tuân thủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
UBND tỉnh có trách nhiệm phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo rằng các phương tiện chữa cháy có thể dễ dàng tiếp cận nơi có chung cư mini. Quản lý và vận hành chung cư mini phải tuân thủ theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
2. Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư
Điều 58 của Luật Nhà ở chung cư mới nhất không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu cho căn hộ chung cư. Thay vào đó, nó tập trung vào việc quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư, nhằm đáp ứng đúng tâm tư và nhu cầu của các chủ sở hữu.
Đồng thời, trong Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vẫn tồn tại những cơ chế, chính sách, và biện pháp đầy đủ để thực hiện quá trình cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư khi chúng đã vượt quá thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp, hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho người sử dụng.
Có thể bạn chưa biết:
Nhà ống rộng bao nhiêu là đẹp, chuẩn phong thủy?
Lương 10 triệu có nên mua chung cư? Cách tiết kiệm hiệu quả
Nhà ống sơn màu gì đẹp? 10 mẫu sơn nhà ống xu hướng 2024
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được chấp thuận chủ trương đầu tư, và đồng thời, nhà đầu tư cần được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án khi có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cho loại đất thực hiện dự án, theo quy định của Luật Đất đai.
Quy định này đã đưa ra sự chiếu theo Luật Đất đai một cách chính xác, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong hệ thống pháp luật.
4. Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ
Điều 63 của Luật Nhà ở chung cư mới nhất, đã được quy định một cơ chế ưu đãi đặc biệt để thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cơ chế này mang lại nhiều ưu đãi quan trọng, trong đó bao gồm miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho diện tích đất thuộc trường hợp cần nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, và tiền thuê đất khi những diện tích này được miễn, cũng như không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Các quy định này giúp giảm bớt các khâu phức tạp, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thực hiện các dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư một cách hiệu quả.
5. Tổng liên đoàn lao động được làm nhà ở xã hội cho thuê
Khoản 4 của Điều 80, Luật Nhà ở chung cư mới nhất quy định rằng Tổng Liên đoàn Lao động là cơ quan chủ quản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động thuê. Nguồn vốn để thực hiện dự án sẽ được cung cấp từ nguồn tài chính của công đoàn.
Công tác quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ thuộc trách nhiệm của đơn vị quản lý dự án, trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, và sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
6. Bỏ điều kiện cư trú với những người mua nhà ở xã hội
Những điểm mới, như quy định tại Điều 78, đưa ra những thay đổi quan trọng về điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đặc biệt là việc bãi bỏ điều kiện cư trú. Theo đó, Chính phủ sẽ được giao nhiệm vụ quy định điều kiện về thu nhập đối với nhóm đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Quy định này giúp loại bỏ ràng buộc về cư trú, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền và địa phương, đồng thời phù hợp với tình hình thực tế đa dạng.
Điều 85 của Luật Nhà ở cũng quy định rằng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải là bằng vốn ngân sách Nhà nước, nhưng vẫn được hưởng nhiều ưu đãi. Điều này bao gồm miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án, cũng như ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
7. Giải quyết các điểm nóng quỹ bảo trì nhà ở chung cư
Theo Điều 152, Điều 153 và Điều 154 của Luật Nhà ở, chủ đầu tư của dự án nhà ở có trách nhiệm thiết lập một tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì. Quy định rõ ràng rằng kinh phí bảo trì không được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác trước khi chưa được bàn giao cho Ban quản trị của nhà chung cư.
Đồng thời, luật cũng xác định trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì, Ban quản trị sẽ có quyền gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc này. UBND cấp huyện sẽ phải phản hồi trong thời hạn 10 ngày, đồng thời có quyền ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị, trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định.
8. Dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho thương mại
Đề xuất dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở xã hội cho mục đích thương mại là một chủ đề quan trọng, đồng thời có ý kiến đề xuất giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý và vận hành, kinh phí bảo trì cho UBND cấp huyện nhằm tránh quá tải cho UBND cấp tỉnh, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
Tuy nhiên, theo UBTVQH, do các chung cư thường có số lượng chủ sở hữu lớn và tranh chấp phức tạp, việc giao UBND cấp tỉnh là phù hợp. UBND cấp huyện chỉ được giao nhiệm vụ này khi có đủ điều kiện và khả năng thực hiện, trong khi UBND cấp tỉnh có thể được ủy quyền để thực hiện nếu cần.
UBTVQH cũng yêu cầu cơ quan thẩm tra và cơ quan chủ trì hợp tác để sửa đổi và bổ sung các ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dựa trên quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Cụ thể, ưu đãi được dành cho chủ đầu tư có thể lên tới tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án cho mục đích kinh doanh dịch vụ, thương mại và cả nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đối với phần đầu tư vào nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất.
Hy vọng, với bài viết về luật nhà ở chung cư mới nhất mà Nam An Golden gửi đến đã giúp các bạn có thêm được cái nhìn đa chiều và lựa chọn được những gì hợp lý nhất dành cho mình.
